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空頭大師 - 張平首頁
購房者的苦惱:20年后我們房子還值不值錢?
2019-12-18
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    最近,有網友提問,我現在要掏空家里所有的儲蓄,才夠付一套房的首付款(后面還有20年的房貸要還)。那再過20年的時間,我現在買的這個房子還能值這么多錢嗎?如果像馬云所説,未來房價如白菜價,那我們這個家庭幾十年的努力不就白費了嗎?

    其實,這位購房者反映出很多購房者的心聲,現在不買房害怕未來房價會報復性上漲。而如果現在一咬牙買了房,又怕不小心當了接盤俠,自己家庭又無法承受這樣巨大的損失。那么,20年后,我們的房子真的還值這個價錢嗎?是否還有人愿意出這個價格購買它呢?對此,我們認為,現在購房者20年后房價只能遭遇爛在自己手里的結果。

    第一,中國社會已經是老齡化社會了。老年人口越來越多,而年輕人越來越少。也就是説90后人口數字要小于70、80后,而00后的人口數量要小于90后,即使2016年放開了二孩子政策,2017年人口略有所彈,然后還是一路下跌,到了2019年人口出生率從二年前的1700萬下滑至了1100萬。人口紅利的減少,將會導致未來購需求的大幅萎縮,由之前的買方市場,逐步變成賣方市場。高房價將回歸合理的價值區間,就是與當地居民收入掛鉤。

    第二,中國居民加杠桿已經加到了極致。資料顯示,房地產占居民家庭財產的比重高達77%,剩下的23%才是金融資產。同時,資料顯示,城市家庭有80%擁有房貸。也就是説,從2015年中國居民開始全民加杠桿,到現在繼續加杠桿的空間有限了。未來房地產要逐步降杠桿,去泡沫,控風險。爭取把房地產泡沫危害降到最低。

    第三,現在購房主力是90后群體,但這人群體多數家庭上一代人有好幾套房空置著。未來購房主力是00后,房子也會多得不值什么錢。這個時候不要説存量房供大于求,而且還會有源源不斷的新樓盤入市,這會加重房地產的壓力。所以,未來二十年里面,房地產將一直是買房的市場。更何況90、00后也不會習慣于呆在一個城市發展,而是到各個城市尋找人生機會,所以,他們往往更傾向于租房市場。

    第四,商品房住了20年,還想著原價買給別人,這個觀點本身就有問題,難道房產就沒有折舊嗎?如果房價是投機品,那就這折舊就被價格上漲所掩蓋起來,如果是回歸自住屬性。那住了二十年的商品房,還想以更高的價格拋出,而房子是屬于自居商品,二手老房子肯定是越住越不值什么錢。此外,住建部官員也承認,中國商品房壽命不超過三十年,那么你住了二十年的房子,已經所剩沒幾年了,還希望高價出售,你説合理嗎?

    第五,未來幾年內房產稅就要開征,去年已經完成了全國不動產聯網。一旦房產稅開征之后,會對擁有二套房產以上的家庭開征房產稅,這主要是在房產的保有環節開始征稅。而按照國外的稅率,房產稅在1%至3%之間。房產稅開征之后,投機炒房只能退出市場,國內的房價就很難漲上去了。當然未來還有房地產長效機制的建立,包括未來發展房地產租賃市場、共有產權房等。房地產需求會被分化,商品房需求就在大幅減少。

    現在很多購房者擔心,如果買了房子之后,以后房價跌了,越來越不值錢了,我豈不是做了接盤俠?實際上,現在若是買房成為接盤俠的概率是非常大的。未來房子越來越不值錢這是大勢所趨,因為人口數量越來越少,房地產市場又趨于飽和,投機炒房需求撤出,房地產市場將成為買方市場。所以,不要説現在買房的人想二十年后把房產以原價拋售,房地產市場未來更會是一個小眾市場,有價無市將是常態。

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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業。現任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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